24 декабря 2025 года Росреестр сделал важное заявление, которое взбудоражило многих: организация проверяет только документы, но не сделку или намерения сторон. Регистрация права имеет заявительный характер, и если бумаги формально соответствуют требованиям закона, запись в ЕГРН будет сделана, даже если потом сделки будут оспариваться в суде.
По сути, государство фиксирует факт перехода права собственности, но ответственность за безопасность сделки лежит на покупателе. Если квартира окажется проблемной, вернуть вложенные деньги будет крайне сложно.
После ряда инцидентов, когда люди теряли своё жильё уже после регистрации, Росреестр предоставил восемь основных рекомендаций, которые стоит учесть при покупке вторичной недвижимости. Это не просто формальные советы, а жизненно необходимые меры предосторожности.
1. Узнайте историю квартиры
Первое, что следует сделать, — запросить свежие выписки из ЕГРН: о характеристиках недвижимости, зарегистрированных правах и истории перехода прав. Обратите особое внимание на частоту сделок. Если квартира перепродавалась несколько раз за короткий срок, это может свидетельствовать о наличии проблем.
Также полезно поговорить с соседями, которые могут предоставлять информацию, недоступную в официальных документах. Порой один разговор может уберечь от долгих судебных разбирательств.
2. Проверьте подлинность документов
На выписках из ЕГРН сейчас размещён QR-код, который нужно проверять. При наличии подозрений на подделку документов, подлинность можно подтвердить через официальный сервис. Доверять просто бумаге нельзя — в сделках на крупные суммы необходимо полагаться на цифровую верификацию.
3. Запрашивайте только оригиналы
При общении с продавцом обязательно требуйте оригиналы правоустанавливающих документов. Если вместо оригиналов вам показывают только копии с историей «утраты», следует насторожиться, так как это может стать основой для дальнейших юридических проблем.
4. Проверьте финансовые риски продавца
Риск, связанный с банкротством продавца, также вызывает беспокойство. Информацию о банкротстве можно найти на сайте Единого федерального реестра. Если продавец находится в процедуре банкротства, его сделки могут быть оспорены, и покупатель может оказаться втянутым в длительные судебные разбирательства.
5. Убедитесь в снятии регистрации
Перед покупкой обязательно получите информацию о зарегистрированных в квартире лицах и зафиксируйте в договоре их сроки снятия с учёта. Нередко зарегистрированные граждане, особенно несовершеннолетние, могут стать серьезной проблемой, если вопрос не будет решен заранее.
6. Использование материнского капитала
Если при покупке квартиры использовался материнский капитал, важно убедиться, что доли детям были выделены. Для этого запросите справку из Социального фонда России, так как это требование может являться основанием для последующих судебных разбирательств.
7. Наличие нотариального согласия
Если недвижимость приобреталась в браке, важно получить нотариально удостоверенное согласие второго супруга на продажу. Его отсутствие может привести к судебным разбирательствам и конфликтам.
8. Психическое здоровье продавца
И последний, но не менее важный момент — справка о психическом состоянии продавца. Если выяснится, что он не осознавал значение своих действий на момент сделки, это может сделать договор недействительным, несмотря на регистрацию в ЕГРН.
Регистрация прав — это лишь один шаг в сложном процессе покупки квартиры, и каждый покупатель несёт ответственность за безопасность своей сделки. Особенно важно это учитывать пенсионерам, семьям с материнским капиталом и тем, кто работает без помощи риэлторов.
